Stawy Walczewskiego położone są między ulicami Nadarzyńską i Batorego. Całość składa się z dwóch akwenów wodnych, tak zwanego dolnego, w granicach istniejącego lustra wody, oraz górnego, nowo wykopanego zbiornika. Obie części oddzielone są groblą poprzeczną z kładką komunikacyjną i przesmykiem pod nią. W każdej części Stawów przewidziane są głębiny na zimowiska dla ryb, a na górnym akwenie znajduje się wyspa, siedlisko dla ptaków. Tereny wokół Stawów są terenem spacerowo-rekreacyjnym, o charakterze przestrzeni biologicznie czynnej z nasadzeniami drzew i krzewów. Teren stawów stanowi połączenie wielu działek o podobnym charakterze otoczonych terenami zabudowy mieszkaniowej.

• Fot. 1 Stan istniejący terenów wokół Stawów Walczewskiego

Źródło: projekt budowlany

Teren jest w stanie ogólnym dobrym po zakończonych robotach budowlanych polegających na budowie 2-go zbiornika wodnego i uporządkowaniu terenu.

Na terenie inwestycji występują niekorzystne zjawiska:

- hałas pojazdów kołowych,

- hałas pociągów,

- niekontrolowany spływ i zaleganie wody na terenie,

- zanieczyszczenie warstwy humusu.

Ponieważ teren był wielokrotnie przekopywany wierzchnią warstwę stanowi materiał o niewielkich właściwościach ogrodniczych (niewielka ilość humusu) co skutkuje słabym przyrostem trawy. Na terenie występują samosiejki drzew i krzewów oraz nasadzenia nie pasujące do kompozycji i charakteru parku oraz nasadzenia gatunków inwazyjnych.

W pobliżu Stawów Walczewskiego znajduje się teren niezagospodarowanego parkingu oraz dojazdem do boisk sportowych i stawów rekreacyjnych z wyznaczonymi kilkoma miejscami do parkowania.

W związku z degradacją analizowanego terenu wokół Stawów Walczewskiego, problemy dotyczą również mieszkańców tej okolicy. Teren stawów wraz bezpośrednio do nich przylegających terenów zielonych stanowi obecnie miejsce atrakcyjne głównie dla mieszkańców spożywających alkohol. Nie sprzyja to również rozwojowi pobliskich osiedli mieszkaniowych. Brak odpowiedniej infrastruktury ogranicza w znacznym stopniu możliwości oddziaływania na negatywne zachowania w miejscu ich powstawania. Wśród problemów społecznych do rozwiązania na tym obszarze należą:

- wysoki poziom przestępczości wynikający między innymi z lokalizacji zdegradowanych terenów

zielonych oraz braku miejsc urządzonej zieleni przy relatywnie dużej koncentracji ludności,

- koncentracja patologicznych zjawisk związanych z alkoholizmem,

- niewielki potencjał dochodowy części mieszkańców, w tym wysoka koncentracja rodzin korzystających z OPS.

Teren po wykonaniu pierwszego etapu prac (szerzej opisanego w kolejnym podrozdziale) w dalszym ciągu nie zapewnia warunków do bezpiecznego wypoczynku, ponieważ istnieją jeszcze pozostałości dzikich wysypisk śmierci: elementy metalowe, szkło.

 

Obok planowanego do zagospodarowania terenu wokół Stawów Walczewskiego znajduje się budynek zaplecza sanitarno-szatniowego, który docelowo służyć będzie do obsługi terenów wokół Stawów Walczewskiego (przechowywanie narzędzi, zaplecze sanitarne, ukrywanie elementów zagospodarowania terenu przed zjawiskami atmosferycznymi). Budynek posiada jedną kondygnację naziemną i jest niepodpiwniczony. Bryła budynku jest podzielona na dwie niezależne części (segmenty). Wolna przestrzeń (przejście) pomiędzy częściami zostało zadaszone konstrukcją stalową/przekryciem z poliwęglanu. Każda z części (segmentów) przedmiotowego budynku została przekryta dachem jednospadowym o kącie nachylenia połaci dachowych ok. 1,65 stopnia. Część północno - zachodnia ma wymiary w rzucie 5,24m x 5,24m i wysokość do wierzchu attyki 2,90m, natomiast część południowo - wschodnia ma wymiary w rzucie 7,79m x 5,24m i wysokość taką jak część wschodnia. Cały budynek ma wymiary w rzucie 15,44m x 5,24m i wysokość do wierzchu spinającego obie części świetlika równą 3,41m. Powierzchnia zabudowana powstałego w 2010 roku budynku wynosi 85,92 m2, kubatura – 268,05 m3, a powierzchnia użytkowa (a zarazem ogrzewana) – 58 m2. W celu oceny stanu technicznego istniejącego budynku dokonano jego oględzin w dn. 01.03.2017r. W czasie oględzin wykonano odkrywkę górnych warstw podłogi, odkrywkę fundamentów, a także rozpoznano konstrukcję ścian, wykorzystując otwory wentylacyjne. Z uwagi na nitowane i klejone połączenia blach (fot.1) nie było możliwości wykonania odkrywek konstrukcji bez trwałego uszkodzenia warstw wykończeniowych i naruszenia szczelności budynku. Na podstawie wykonanych oględzin stan dachu, ścian i fundamentów budynku można określić jako dobry, natomiast stan podłogi jest zły. W części południowo – wschodniej, w pomieszczeniach toalet i pryszniców płyta OSB uległa korozji i zarwaniu – podłoga jest zapadnięta. W dniu oględzin powierzchnia płyt OSB była mokra, pomimo tego, że pomieszczenia nie były w tym czasie użytkowane. Wilgoć dostała się do warstw podłogi od góry, przez nieszczelności w wykładzinie z tworzywa sztucznego, a sama wykładzina utrudniała jej odparowanie. Wykonana odkrywka fundamentu wykazała, że woda oddziałuje agresywnie również na spodnie warstwy podłogi. Stalowa konstrukcja kontenera oparta jest bezpośrednio na studniach fundamentowych, z pominięciem pokazanych w projekcie podwalin. Wierzch studni znajduje się ok. 100mm pod poziomem terenu, dlatego dolna cześć ścian budynku jest szczelnie obsypana gruntem. Styki podłużne płyt dachowych są lokalnie zdeformowane, ale nie powoduje to widocznych przecieków. Połączenia świetlików z dachem są uszczelnione pasami papy samoprzylepnej, wykończonej folią aluminiową.

 

Widoczne są lokalne uszkodzenia papy, jednak bez śladów przecieków przy świetlikach.

Nawierzchnia z kostki przy budynku jest lokalnie zdeformowana, ale na budynku nie widać śladów nierównomiernego osiadania lub wysadzana gruntu pod fundamentami prześwitu) pozbawiona jest wentylacji. Z uwagi na wysoki pozom wody gruntowej, wilgoć parująca z gruntu skrapla się na spodniej blasze podłogi prowadząc do jej korozji. W chwili obecnej budynek ogrzewany jest za pomocą grzejników elektrycznych. Ciepła woda użytkowa przygotowywana jest w dwóch podgrzewaczach elektrycznych o pojemności około 150 litrów każdy. System grzewczy oparty o grzejniki elektryczne jest nieefektywny, pozbawiony możliwości racjonalnej regulacji i drogi w eksploatacji. Zgodnie z opracowanym audytem energetycznym dla obiektu, w celu poprawy jego efektywności energetycznej, zaleca się działania z zakresu: poprawy izolacyjności cieplnej przegród i szczelności starych okien, świetlików dachowych i drzwi zewnętrznych, poprawy systemu przygotowania ciepłej wody użytkowej, poprawy sprawności systemu grzewczego.

 

Drugi obszar projektowy przy ulicy Sportowej (teren po przemysłowy, dawniej baza PKS) zajmuje powierzchnię 2 574 m2. Teren planowanej inwestycji, to plac do niedawna użytkowany przez Zakładzie Gospodarki Komunalnej Grodzisk Mazowiecki. Zostały wyburzone budowle i ogrodzenia, pozostały betonowe nawierzchnie a pozostała część terenu została utwardzona kruszywem i obecnie służy jako parking. Teren jest płaski, dobrze nasłoneczniony.

Gleba jest zdegradowana i wymaga całkowitej wymiany w miejscach planowanej zieleni.  Istniejąca zieleń jest głównie skoncentrowana na obrzeżach działki, wzdłuż ulic. Zieleń to szpaler kilkunastoletnich świerków kłujących posadzonych wzdłuż Alei Mokronowskich i przy fragmencie ul. Sportowej. Przy istniejącej wiacie znajduje się grupa drzew i krzewów iglastych: żywotniki, jałowce
i świerki kłujące. Przy ul. Sportowej rosną 4 świerki pospolite. W związku z planowaną budową w pobliżu terenu objętego projektem Centrum Aktywizacji i Integracji Społecznej (drugiego elementu projektu głównego 3.1 z LPR), dokonano inwentaryzacji zieleni w dniu 19 lutego 2016 roku.

Teren przy ul. Sportowej jest bardzo atrakcyjny dla mieszkańców (ze względu na funkcjonowanie w rejonie tego obszaru: Szkoły Podstawowej nr 6, pływalni miejskiej i stadionu miejskiego, Szpitala Zachodniego, Urzędu Skarbowego i Powiatowego Urzędu Pracy), lecz charakteryzują go również negatywne wskaźniki społeczne – relatywnie gorsze niż przeciętna dla miasta i gminy. W wyniku realizacji Projektu wzrośnie liczba zwiedzających osób, które będą korzystać ze zrewitalizowanych terenów. Wśród problemów społecznych do rozwiązania na tym obszarze należą:

- wyższy poziom notowanych zdarzeń patologicznych wynikający między innymi z lokalizacji

zdegradowanego terenu poprzemysłowego.

- koncentracja patologicznych zjawisk związanych z alkoholizmem.

- niewielki potencjał dochodowy części mieszkańców, w tym wysoka koncentracja rodzin

korzystających z OPS.

- brak hali sportowo-widowiskowej, z której korzystać mogliby zarówno uczniowie zlokalizowanej

w obszarze Szkoły Podstawowej nr 6, jak też mieszkańcy obszaru przeznaczonego do rewitalizacji.

Podsumowując, do największych problemów terenów i obiektu wielofunkcyjnego objętych przedmiotowym projektem, mogących być wykorzystane na cele społeczne należą:

- często występujące na tych obszarach patologie społeczne (przestępczość, alkoholizm, ubóstwo, gromadzenie się osób spożywających alkohol),

- niska atrakcyjność obszaru do spędzania czasu wolnego (rower, spacery, odpoczynek, wydarzenia kulturalne),

- degradacja przyrodnicza i zanieczyszczenie terenów przy Stawach Walczewskiego,

- brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej (handel, gastronomia), ze względu na nieprzystosowanie terenów na ten cel,

- wysokie koszty zużycia energii elektrycznej oraz nieefektywny, pozbawiony regulacji system grzewczy w ramach obiektu wielofunkcyjnego,

Teren wokół Stawów Walczewskiego stanowi obok Stawów Goliana jeden z dwóch terenów rekreacyjnych uwzględniających zbiorniki wodne na terenie miasta Grodzisk Mazowiecki. Rewitalizacja Stawów Goliana w 2012 roku pokazała, że taki sposób zagospodarowania terenu miast jest atrakcyjny dla mieszkańców – wielofunkcyjność tego obszaru (imprezy kulturalne, sportowe, rekreacja) sprawiła, że stał się on atrakcją turystyczną.

Podobny potencjał mają w innej części miasta Grodzisk Mazowiecki Stawy Walczewskiego oraz tereny poprzemysłowe przy ul. Sportowej – ich rewitalizacja wynika jednak nie tylko z potrzeby zagospodarowania nieużytkowanego/zdegradowanego w ostatnich latach terenu, lecz z konieczności ożywienia tej okolicy wobec często pojawiających się tutaj patologii społecznych.

Problemem mieszkańców okolic Stawów Walczewskiego (głównie domów jednorodzinnych) są licznie spotykane na tym terenie libacje alkoholowe, zniszczenia powodowane przez margines społeczny/ młodzież czy przyczyniający się często do tych zjawisk – problem ubóstwa (podobne problemy dotyczą też mieszkańców terenu przy ul. Sportowej oraz bezpośredniego – niezagospodarowanego sąsiedztwa Szkoły Podstawowej nr 6). Pogłębiająca się degradacja terenów wokół Stawów Walczewskiego i przy ul. Sportowej może w dalszym ciągu potęgować te niekorzystne zjawiska, zwiększając różnice w zakresie atrakcyjności miasta Grodzisk Mazowiecki w różnych jego częściach. Istnienie atrakcyjnych terenów rekreacyjnych o wielofunkcyjnym charakterze pozwoli lokalnej społeczności aktywniej i bezpieczniej spędzać czas wolny (w ramach oferty kulturalnej, edukacji ekologicznej czy sportu i rekreacji), a część osób dzięki udostępnionej w rezultacie zrealizowanego projektu infrastrukturze będzie mogło także zakładać i rozwijać działalność gospodarczą (w obszarze handlu, rekreacji czy gastronomii – w szczególności w zakresie sprzedaży produktów regionalnych, które planuje się sprzedawać w ramach zagospodarowanego terenu przy ul. Sportowej). Miasto zyska również tereny do wdrażania interesujących przedsięwzięć społecznych dla wszystkich mieszkańców Gminy Grodzisk Mazowiecki, które szerzej omówiono w kolejnych częściach studium wykonalności.